Приобретаем недвижимость в Болгарии с гражданством РФ

Сегодня очень многие граждане России предпочитают не хранить деньги в банках или долларах, а вкладывать их в недвижимость. Однако давно прошли времена, когда вклады можно было делать только в отечественную недвижимость, сегодня все больше и больше россиян открывают для себя и зарубежные рынки. Кто-то нацеливается на дальние страны – Австралию, Канаду и даже США, но менее искушенные инвесторы предпочитают что-то поближе, полегче и понятней по менталитету. И лучше зарубежного рынка недвижимости, чем в Болгарии, россиянину не отыскать.

Болгария – страна по многим меркам весьма заметная. Теплый, умеренно влажный, благоприятный для здоровья климат, демократичные цены (цена за 1 м2 жилья даже на более-менее популярном курорте ниже порядка 30%, чем в Москве) и облегченная процедура получения визы делают покупку недвижимости в Болгарии популярной среди населения России. В тоже время низкие цены и большой выбор объектов недвижимости затруднит желание продать имущество, если возникнет такая необходимость. На болгарской недвижимости заработать не удастся, зато можно купить себе дешевое и вполне комфортное жильё.

Однако в этом деле, к сожалению, имеются некоторые ограничения. Например, выбрать домик в сельской местности, увы, не удастся - это возможно только при наличии гражданства, потому что иностранцам продажа земель сельскохозяйственного значения запрещена. Любое строение, если оно стоит отдельно, считается объектом с землей (даже если это только тот кусочек, на котором он стоит), а землю в Болгарии иностранец может купить только как юридическое лицо.

Выбирая для покупки квартиры эту солнечную страну, важно помнить, что Болгария, как и большинство стран Евросоюза, не дает вид на жительство только лишь за покупку жилья. Если иностранец владеет в Болгарии недвижимым имуществом, это не означает, что он через короткое время может стать гражданином этой страны со всеми вытекающими из этого преимуществами. Ему предстоит каждый год вносить взнос за вид на жительство в размере 2000 евро (скидка для пенсионеров - 50 %), также обязательна покупка медицинского полиса, так как бесплатное медицинское обслуживание существует только для граждан Болгарии. Иностранцы лечатся за деньги, причем немалые, поэтому выгоднее приобрести полис, который в случае необходимости сможет покрыть основную часть расходов на лечение.

Однако если иностранец твердо решил стать гражданином Болгарии, обладающим всеми правами, то он, помимо покупки недвижимости должен еще и зарегистрировать на территории страны фирму, причем не фиктивную, а действующую и приносящую Болгарии доход в виде налогов. Таким образом интеграция иностранца в болгарское общество на юридическом уровне произойдет гораздо быстрее.

Если же недвижимость в Болгарии куплена, но создать фирму по ряду причин не удается, то можно попытаться трудоустроиться, хотя и тут наблюдается ряд ограничений. Так, трудоустроиться легально в Болгарии получится только через пять лет постоянного пребывания (отсутствие в стране за эти 5 лет возможно не больше 10 месяцев в сумме, то есть по 2 месяца в году). При этом даже если условия соблюдены, претендовать на место можно только если среди местного населения специалистов в данной области не нашлось. До этого придется перебиваться случайными заработками или жить на собственные средства. Правда, существует один нюанс – если иностранец владеет редкой и очень востребованной профессией, то ему могут пойти навстречу и выдать разрешение на работу сразу же. Если такой специалист проявит себя в лучшем виде, он может рассчитывать и на ускоренное получение гражданства.

Таким образом, исходя из изложенного выше, можно отметить, что в Болгарии существует только два обоснованных выбора в пользу покупки недвижимости - это постоянное проживание и сезонный отдых.

• Постоянное проживание в стране. Например, для ведения бизнеса или заслуженного отдыха после выхода на пенсию. В этом случае целесообразна покупка жилья не далее, чем в 30 км от моря. С одной стороны, цена будет намного ниже, но с другой - жизнь на первой линии от моря вне сезона имеет существенные недостатки, главным образом транспортные и инфраструктурные. При этом необходимо знать, что дороги в Болгарии оставляют желать лучшего и при выборе будущего жилья следует учитывать транспортные развязки.
• Для ежегодного отдыха в теплой стране в зимние месяцы. В этом случае покупать лучше в готовых комплексах, тогда квартиру будет не страшно оставлять на длительный период. Но здесь следует учесть, что сдача квартиры в аренду на территории побережья не слишком рентабельна, и придется оплачивать коммунальные услуги и охрану весь год, а для комфортного отдыха в течение месяца такая плата слишком накладна.

В общем и целом, покупка квартиры для вложения средств в Болгарии с целью получения быстрого дохода на сегодняшний день необоснованна, несмотря на низкую стоимость за 1 м2. Страна пока не имеет возможности вступления в зону Шенгена, западных туристов в страну приезжает мало, и цены на недвижимость в ближайшее время расти не будут. Это значит, что заработать на разнице цен за относительно короткий период попросту не удастся, да и на долгосрочную перспективу рассчитывать не приходится, учитывая общий экономический кризис, который наблюдается в Европейском Союзе.

Однако, невзирая на все сомнения, покупке - быть! На что обратить внимание.

Итак, решение о покупке недвижимости в Болгарии все же принято. Поможет предотвратить неприятности и позволит наслаждаться законными метрами выполнение простейших правил:

1. Осмотр планируемого объекта покупки следует проводить лично, ни в коем случае нельзя возлагать это дело на местных специалистов, которых в основном интересует скорейшее завершение сделки, а интересы клиента для них стоят на втором, а то и на третьем месте. Состояние коммуникаций, наличие старой проводки по фотографии при заочной покупке увидеть невозможно, тут нужен только собственный глаз. Расположение дома может быть неудобным, может также отсутствовать инфраструктура и прочие нюансы. При личном присутствии в случае обнаружения дефектов можно потребовать скидку или отказаться от сделки. Аферистов в Болгарии не меньше, чем в любой точке земного шара, поэтому доверять местным прорабам не стоит, лучше нанять независимого специалиста, но при этом он также нуждается в личном контроле.
2. Следует учесть своеобразный подсчет метража квартиры в Болгарии, в который включается «все по кругу». Мало того, что ваша квартира будет посчитана по внешнему периметру, так еще и нежилые и подсобные помещения так же будут включены в стоимость. От того, в каком состоянии окажется сам дом, зависят ваши будущие расходы на его ремонт и эксплуатацию. Один из приемов мошенничества с продажей недвижимости заочно - это как раз продажа внешне облагороженных квартир в доме под снос. Поэтому всегда надо уметь различать косметический ремонт от капитального. И лучше всего о качестве ремонта скажет состояние пола – достаточно снять часть напольного покрытия и осмотреть доски перекрытия или цементную стяжку. Если дерево будет гнилое, а бетон – в трещинах – такое жилище лучше не покупать.
3. Вопрос с отоплением и учетом электроэнергии необходимо выяснить заранее. Тут инвестору важно знать, что одним из самых дорогих ресурсов в Болгарии является именно электроэнергия. Счетчик в многоквартирном доме может быть общим или индивидуальным. Выгоднее наличие индивидуального счетчика с разбивкой на день и ночь (ночной тариф дешевле). Центральное отопление в стране почти везде отсутствует (дешевый российский газ в страну не поступает, а европейским пользоваться очень дорого). Заменой ему служат электрокамины или кондиционеры, и вот здесь экономия на электроэнергии даст ощутимую пользу, так как даже зимой в Болгарии днем относительно тепло, а вот ночью отопление включать придется.
4. Оформление договора и проверку всей документации стоит доверить профессиональному юристу, не связанному с продавцом или представляющей его интересы риэлторской фирмой. Нюансы при оформлении есть в каждой стране, а незнание законов и языка может сыграть злую шутку. Например, для покупки квартиры в новостройке необходимо наличие Акта 16, в России это «Акт ввода в эксплуатацию». Даже если в наличии есть предыдущие акты, то только Акт 16 дает право на заселение.
5. Главным лицом в процедуре купли-продажи является нотариус. Он является гарантом сделки, и без его участия проведение и завершение процедуры попросту невозможно. Средняя стоимость услуг нотариуса составляет 1% от суммы сделки.
6. После завершения сделки следует процедура регистрации прав собственности и постановки на учет в налоговый орган, это действие также необходимо доверить профессиональному юристу, так как все документы оформляются только на болгарском языке.

Весь процесс оформления и регистрации в Болгарии занимает не менее двух месяцев.

Принимая решение о необходимости покупки жилья и переезда в Болгарию, лучше всего будет сначала ознакомиться с самой страной, ее бытом, достоинствами и недостатками. Для этого стоит приехать, арендовать жилье и пожить какое-то время, выясняя свое реальное отношение к этой стране. Тем более что рынок арендного жилья перенасыщен, и проблем с его съемом не возникнет.