Особенности приобретения недвижимости в Израиле

На сегодняшний день приобретение недвижимости за границей является отличным вложением денежных средств, но при этом достаточно дорогим делом. Особенно это касается развитых стран, в которых обычный россиянин, имеющий средний доход, купить недвижимость не в состоянии. Почему? Размер заработной платы за рубежом выше, чем в России. Цены на жилье за рубежом выше в 2-3 раза. Оплата коммунальных услуг выше во столько же, и это можно сказать практически о любом аспекте данной темы. Однако это не значит, что инвесторов в зарубежную недвижимость из России мало. Очень большой процент россиян имеет доход, который позволяет совершать такие инвестиции, тем более что из-за явно ощутимого мирового кризиса цены на недвижимость во многих странах начинают снижаться, снижаются и ипотечные ставки, а также упрощается законодательство, предоставляя иностранцам заметные привилегии.

Таким образом мы видим, что именно сегодня начинают создаваться условия для инвестирования в зарубежную недвижимость, и наиболее дальновидные россияне начинают присматривать подходящие варианты заранее. При этом можно отметить, что больше всего наших сограждан интересует не недвижимость Америки и Западной Европы, а страны, так сказать, восточные – Болгария, Греция, Турция, Кипр. Далеко не последнее место в этом списке занимает Израиль, и особенно интерес к недвижимости этой экономически развитой страны начал проявляться после окончания основных боевых действий в рядом расположенной Сирии и урегулирования политической обстановки в Ливане. Все больше россиян находят в Израиле экономические интересы, создают в этой стране фирмы, и покупают недвижимость не только для собственного проживания или отдыха, но и для сдачи в аренду многочисленным туристам. И сегодня тенденции повышения спроса на израильскую недвижимость налицо.

Рассмотрим основные аспекты покупки недвижимости в Израиле более подробно.

1. Ценообразование

Несмотря на понижение цен на недвижимость, Израиль в сравнении с Россией по-прежнему остается относительно дорогой страной для приобретения жилья. В среднем ценообразование определяется такими цифрами: от $4000 за кв. метр до $7000 в «пляжных» районах, в центре страны (Тель-Авив, Герцлия) – стоимость начинается от $8500 за метр. Стоимость элитных квартир и больших особняков в престижных районах может исчисляться миллионами долларов.

2. Участники

Перед тем, как выбирать объект недвижимости в Израиле, покупатель должен найти хорошего адвоката. Адвокат – самый важный и непременный участник сделки, без его присутствия и наблюдения сделки не проводятся. Он несет ответственность за заказ и проверку ведущих документов на выбранный объект, разъясняет приобретателю его права и обязанности, в его обязанности также входит составление договора, при необходимости - хранение денежных средств клиента на счете и регистрация объекта.

Далее идет риэлтор – этот специалист занимается поиском объекта согласно желаниям клиента, он организовывает просмотры представленных объектов и договаривается о цене от имени приобретателя. Однако приобретатель может сделать все самостоятельно - выбрать нужный вариант и обратиться к адвокату, поэтому в непременном участии в сделке риэлтора нет особой необходимости. На отказе от специалиста этого профиля можно очень хорошо сэкономить, но тогда покупателю придется потрудиться, взяв на себя непростые обязанности риэлтора.

Продавец – это лицо, соглашающееся продать принадлежащую ему недвижимость. Его обязанности в первую очередь заключаются в предоставлении правдивой информации об объекте недвижимости, не обязательно всей (проверкой занимается адвокат), но обязательно соответствующей действительности.

3. Стадии договора

Этот пункт можно поделить на четыре этапа, рассмотрим их подробно.

Этап первый. Бронирование и сверка объекта

Подобрав объект и обговорив цену с продавцом, покупатель вступает в первую стадию договора. Выбранный объект бронируется за приобретателем, это необходимо для исключения возможности вторичного его приобретения посторонним лицом, пока проводится сверка. Для того чтобы забронировать объект, необходимо подписать предварительное согласие о покупке и оплатить первый взнос. Это согласие подписывается до сверки объекта, в нем подробно указываются условия расторжения, если по каким-либо причинам сделка не проходит. Вместе с этим согласием подается уведомление в Налоговую службу о том, что проводится сделка с определенным объектом, поэтому все документы приобретатель должен подписывать только в присутствие юриста. И всегда до подписания основного договора купли-продажи тщательно проводится сверка объекта.

Этап второй. Подписание основного договора купли-продажи

В офисе адвоката продавца договор подписывают только два участника – продавец и покупатель, так как согласно законам Израиля нотариальное заверение договора не требуется. Участники сделки могут привлечь одного адвоката, но только если они не являются близкими родственниками. Если участники имеют близкие родственные связи, то лучше каждому участнику привлечь своего юриста. В договоре купли-продажи следует четко прописать основные юридические аспекты – права обеих сторон сделки и условия передачи прав третьему лицу, график платежей, издержки за несоблюдение каких-либо пунктов данного договора, либо за отмену сделки. Также указывается точная дата передачи объекта в пользование покупателя.

Кроме того, существует еще одно обязательное условие сделки - это заполнение и подписание бланка документа, на основании которого фиксируется сделка в Бюро регистрации недвижимости. Это условие - гарантия для приобретателя, что выбранный им объект недвижимости не будет нигде и никем использован до окончания сделки. После составления и подписания всеми участниками основных документов покупатель вносит оплату согласно условиям договора, это составляет около 20% от полной стоимости объекта.

Этап третий. Расчет сделки

Варианты расчета для граждан Российской Федерации выглядят так: гражданин РФ открывает в банке Израиля счет и переводит сумму, необходимую для проведения сделки. Но банк обязательно потребует предоставить документы, подтверждающие источник получения денежных средств, а также документ из налоговой инспекции РФ, подтверждающий неимение какой-либо задолженности покупателя на территории РФ.

Адвокат, представляющий интересы приобретателя, открывает счет. На этот счет покупатель переводит необходимые денежные средства со счёта в РФ, а затем адвокат отправляет их продавцу.

Все сроки и договоры по сумме денежных средств, прописанные в основном документе, обязаны строго соблюдаться. Оплата за приобретаемую недвижимость на территории Израиля производится в национальной валюте – израильских шекелях, соответственно при переводе денежных средств будет конвертация валюты. Далее можно будет начинать процедуру регистрации собственника, но изначально покупателю необходимо будет заплатить налог на покупку недвижимости. Это государственный налог, величина которого зависит от гражданства приобретателя (житель Израиля или представитель другого государства), от варианта приобретаемого имущества (земля, жилое или коммерческое помещение), от его стоимости и единиц собственности других объектов купленного недвижимого имущества. В среднем это около 9% от цены приобретаемого имущества. Иностранные граждане при покупке недвижимости в Израиле не могут рассчитывать на низкую процентную ставку налога, даже если они покупают недвижимость впервые, или даже если они очень выгодные для страны инвесторы. Это закон, в котором ставка прописана достаточно четко.

Этап четвертый. Регистрация права собственности

Как только продавцу переведена вся сумма, приобретателю вручают ключи, но адвокат продолжает свою работу согласно договору с покупателем. Теперь задача адвоката - зарегистрировать на приобретенный объект недвижимости право собственности во всех реестрах. Процедура регистрации длится около 12 месяцев, и покупателю все это время необходимо контролировать адвоката, чтобы быть уверенным в успешном завершении сделки. Поэтому рекомендуется при составлении договора на работу с адвокатом прописать основные параметры оплаты его труда, и при этом разделить оплату на части так, чтобы большую часть перевести ему после получения выписки из реестра с указанием данных нового приобретателя.

Также не забывайте и о том, что для оформления сделки все необходимые документы должны быть грамотно подготовлены, а именно: необходимо сделать ксерокс документов, нотариально заверить и перевести. Также на юриста, который будет проводить сделку, необходимо оформить доверенность, чтобы он мог совершать нужные действия самостоятельно и ставить подпись от вашего лица.