Обзор недвижимости США и этапы ее приобретения

Приобретение недвижимости за рубежом – это распространенное явление в современном мире, подверженном активной экономической глобализации. Покупают жильё в других странах по разным причинам, но в основном – для собственного проживания (постоянно или во время отдыха) и для бизнеса (сдача внаем), также распространена покупка разных инфраструктурных объектов и предприятий. И страны для этого выбираются не наугад, а только те, в которых такие покупки защищены законом и нет риска потерять недвижимость только потому, что кому-то захотелось проучить иностранца. Правда, есть страны, где процесс покупки не составляет сложности, а есть такие, в которых приобрести недвижимость очень сложно. Одной из стран, которая находится где-то посередине между двумя этими категориями, являются Соединенные Штаты Америки.

Приобретение недвижимости в США отличается своими особенностями. По статистике в этой стране наиболее популярными городами для покупки недвижимости среди отечественных инвесторов считаются такие города: Нью-Йорк, Лос-Анджелес (Калифорния) и Майями (Флорида).

Нью-Йорк

Начнём с Нью-Йорка. В этом городе чаще всего покупают здания и прочие объекты бизнесмены и предприниматели, готовые выложить за желаемое имущество приличные деньги. Часто они приобретают недвижимость в самом популярном районе города – на Манхэттене. Именно тут размещаются офисы многих всемирно известных компаний, популярные рестораны и множество соблазнительных бутиков. Главным стремлением покупать недвижимость именно в Нью-Йорке считаются инвестиции, так как на здания жилого и офисного предназначения здесь постоянно очень большой спрос. Если же нужен более спокойный образ жизни, то подойдёт другой район города – Статен-Айленд. Более того здесь, проживает русское население, и количество его составляет по разным оценкам от 15 до 50 тысяч человек.

Главными объектами недвижимости Нью-Йорка среди основного числа инвесторов средней руки сегодня являются так называемые браунтстоуны. Это такие дома, которые построены из природного камня песчаника, они не новые, большинство из них возведены в XIX – начале ХХ вв. Также не стоит забывать о таунхаусах – это более новые кирпичные дома высотой до 5 этажей, каждый этаж такого дома представляет отдельную квартиру и, как правило – отдельный вход с улицы. Чаще всего таунхаусы продаются целиком где-то за 10-20 миллионов долларов, но зато потом квартиры в них можно продавать по отдельности и выручить гораздо большую сумму, чем была заплачена.

Калифорния

Теперь перейдём к Калифорнии. В 2007-м году, как раз перед началом очередного мирового кризиса, цена на недвижимость в крупных городах этого штата резко подешевела, и, кстати, не сильно поднялась и сегодня. Очередной удар по ценам в Лос-Анджелесе и Калифорнии нанес 2015 год, когда США начали вводить санкции против России, и поток российских инвесторов в американскую недвижимость резко, и даже катастрофически сократился. Но это не значит, что недвижимость в Калифорнии такая же «катастрофически» дешевая – цены на дома и квартиры даже крупных городах в средней ценовой категории начинаются от 500 тысяч долларов и достигают нескольких миллионов. В Калифорнии самое дорогое жилье находится в Лос-Анджелесе – втором по величине городе США, и Сан-Франциско – самом старом мегаполисе на всем западном побережье. Что касается недвижимости в элитном районе Южной Калифорнии - Беверли Хиллз, - то тут цены начинаются с миллиона.

Флорида

Что касается Флориды, то тут обстановка несколько иная. По статистике, Флорида считается первым городом Америке, где жильё покупают не местные, чаще всего это приезжие бизнесмены или туристы. Этот город - мечта любого человека, который любит отдыхать на самых лучших во всем Западном полушарии пляжах или просто отлично провести время. Здесь есть все для этого – благоустроенные по высшим меркам песчаные пляжи, протянувшиеся на многие мили, природные заповедники и даже парки развлечений. Квартиры здесь стоят от 300 тысяч долларов за самые «бюджетные» варианты, и гораздо выше - за полноценные апартаменты для богачей. Цена на коттеджи во Флориде в окрестностях Майами начинается с полутора миллионов, но если в наличии не очень много денег, то это не беда. Дешевле можно найти недвижимость в других районах этого штата. К ним относятся Палм-Бэй и Орландо Уэст, также очень привлекателен для инвестиций Палм-Бич и некоторые другие живописные туристические городки.

Прочие регионы

Что касается остальных регионов Америки, не являющихся явными курортами, предназначенными для пляжного отдыха, то чаще всего в них приобретают объекты недвижимости предприниматели, которые собираются неплохо на этом заработать. В Лас-Вегасе, например, можно купить казино. В недвижимости Хьюстона больше всего заинтересованы люди, специализирующиеся на нефтяной и газовой промышленности. В Чикаго чаще стремятся «осесть» банкиры, а в Денвер едут изобретатели и специалисты-электронщики.

Горнолыжные курорты США

Недалеко от города Огден (штат Юта) расположен очень популярный горнолыжный курорт под названием Сноубэйсин. На этом курорте проходили Олимпийские игры в 2002 году. Цены на дома в этой зоне начинаются от 200 тысяч долларов. Что насчёт аренды, то тут есть возможность арендовать коттедж стоимостью 250-800 долларов за ночь. Также подобные курорты имеются в окрестностях озера Тахо. Чтобы снять там коттедж на ночь, придётся выложить 300-800 долларов. Скалистые горы - идеальное место для хайкинга, рафтинга и велосипедного спорта. Здесь же аренда шале обойдётся с 5-13 тысячи долларов за ночь. Соответственно высокая цена на эти дома, если дело касается их покупки.

На границе США и Канады расположен район Великих Озёр, где очень много роскошных отлей, гостиниц и коттеджей. Дома в этом районе стоят около 300-400 тысяч долларов, а аренда – 500-600 долларов за ночь.

Шаги по приобритению недвижимости в США

Теперь поговорим о важных фактах, которые нужно обязательно учесть при покупке недвижимости в США. Рассмотрим их более подробно.
Для того чтобы приобрести в США недвижимость, следует предпринять несколько шагов, главные пункты которых надо знать обязательно.

Шаг 1. Наличие банковского счёта в США

Для покупки недвижимости в США прежде всего нужно открыть личный или корпоративный (в зависимости от целей приобретения недвижимости) банковский счёт. Если покупка недвижимости происходит через кредит, то этот пункт нужно обязательно реализовать. Если же оплата будет происходить наличными средствами, то в кредите нет особой необходимости.

Шаг 2. Подготовка первоначального предложения о покупке

Как только объект недвижимости будет выбран, нужно дать команду риэлтору, чтобы он приготовил предложение на покупку. Это такой документ, который составляется всеми риэлторами штата, в нем указаны все условия, которые нужны для заключения сделки. Если же оплата будет произведена через кредит, то ещё будет нужен документ о подтверждении займа. В случае если покупатель желает расплатиться своими личными средствами, то понадобится другой документ. Этот документ должен свидетельствовать о наличии данных средств и законности их происхождения.

Шаг 3. Подписание договора

Если продавец принимает предложение, то в присутствии риэлтора происходит подписание контракта под названием Contract to Purchase Real Estate. В нем указываются все основные пункты: сумма сделки, ее условия, депозит, сроки проведения оценочной инспекции, которая будет проверять объект.

Также при проведении сделки обязательным её участником должны быть титульная и эскорт компании. Именно они проводят данную сделку с юридической точки зрения, а именно - контроль всей сделки и проверка подлинности всех документов.

В случае если одна из сторон не выполняет своих обязательств, имеется вероятность того, что сделка может быть расторгнута. Причинами этого могут послужить такие действия:

• покупатель не внёс свой депозит в определенный срок;
• продавец не может в установленный срок освободить объект;
• продавец не даёт возможности для проведения инспекционных работ или финального осмотра;
• продавец не выполняет определенную договором работу над объектом.

Депозит при расторжении первоначального договора в любом случае возвращается владельцу.

Шаг 4. Проведение инспекции независимым экспертом

Этот шаг желательно сделать как можно быстрее, так как он покажет покупателю плюсы и минусы выбранного объекта. Это его основная задача. После получения отчета покупатель может отказаться от сделки, либо договориться с продавцом о скидке. Также производится проверка коммуникаций, сантехники и электрики. Рекомендуется сделать ещё проверку на наличие насекомых и радона.

Шаг 5. Юридическая проверка

Такая проверка происходит после того, как обе стороны подписали контракт о сделке. Суть её заключается в получении уверенности в том, что у продавца нет невыполненных обязательств по ипотеке. Также эта проверка окончательно доказывает возможность продажи того или иного объекта недвижимости. Стоимость такой проверки вносится в общие расходы по окончанию сделки.

Шаг 6. Регистрация нового владельца

После того, как средства поступили на счёт титульной компании или адвоката продавца, покупатель считается владельцем купленного объекта. Он получает документ, который показывает, что является собственником данной недвижимости. Эта регистрация занимает от 6 до 10 недель.

Шаг 7. Оплата сделки

Это последний шаг, основную сумму покупатель перечисляет при получении документа собственности. Тогда же и оплачиваются остальное расходы, а также выплачиваются все предусмотренные законодательством налоги. Все денежные средства следует переводить на счёт адвоката продавца или в эскорт компанию.

В заключение следует добавить, что в США даже при приобретении дешевой недвижимости необходимо участие хорошего адвоката. Не следует думать, что если США – страна с высоким уровнем жизни, то в ней не хватает недобросовестных продавцов или отъявленных мошенников, специализирующихся на недвижимости.