Недвижимость Грузии. Памятка российскому инвестору

«Гамарджоба, русский турист», - приветствуют на границе Грузии всех россиян въезжающих в страну. И это не стандартный рекламный ход. Сегодня Грузия очень нуждается в туристах и инвесторах, и если верить статистике, подавляющая часть представителей этих категорий направляется в страну именно из России.

Местные жители с теплом относятся к туристам из любых стран, несмотря на нестабильную политическую ситуацию и не совсем хорошую экономическую обстановку. Кроме того, иностранцев в Грузии ждут не только в гости, но и жить. В собственной квартире, например. Правда, за это грузины обязательно возьмут деньги, но даже при этом они будут относиться к жильцам как к гостям, а не как к постояльцам.

Что касается рынка недвижимости Грузии, то он в этой стране имеется, может, не такой большой, как, например, в Болгарии или Турции, но выбрать себе недвижимость по вкусу может практически любой иностранный инвестор, в том числе и из России. Да, приобрести недвижимость в Грузии может любой россиянин, причем для него имеется один существенный бонус – виза для въезда в страну и проживания в ней не нужна. Визовый режим между Россией и Грузией, при всех политических разногласиях властей двух стран, в этом году не изменился. Оформление визы для въезда в страну россиянам по-прежнему не требуется. Поэтому, как только в голове появилась идея купить в стране вина и хачапури жилище - квартиру или дом, можно смело ехать и присматривать недвижимость.

Почему именно в Грузии?

Да потому что просто можно, причем не только физически, но и финансово, учитывая невысокие цены. Иметь небольшой домик на побережье Чёрного моря – мечта. В Абхазии, например, которая фактически является зарубежьем, продают однокомнатные квартиры за 300-400 тысяч рублей, вот только иностранцы не могут покупать там недвижимость, только граждане страны. На российском побережье цены вообще заоблачные, потому что спрос слишком велик, и часто обычная квартира может стоить даже дороже, чем в Москве.

А вот хорошую двухкомнатную квартиру в Батуми можно найти и за 500 тысяч. И купить ее может любой россиянин. А вместе со свидетельством о праве собственности выдается еще и вид на жительство в стране, и это весьма значительный бонус. Кроме того, в Грузии иностранцы могут получить ипотечный заем под 8% (в лари – местная валюта) и сроком до 10 лет.

Как выбрать недвижимость?

Выбрать объект недвижимости можно по Интернету – это первое, что приходит в голову. Таким образом можно подобрать сразу несколько объектов в режиме онлайн, но чтобы проверить их соответствие картинке в Сети, придётся все же съездить в страну и осмотреть все собственными глазами. Местные риэлторы могут прикреплять к объявлению красивые фото, которые с объектом не имеют ничего общего. В этом деле необходимо только личное присутствие.

Итак, лучший способ купить хорошую квартиру или дом в Грузии – поехать туда самостоятельно. Все объявления о продажах есть в местных газетах. Конечно, они на грузинском языке. Но практически все местные жители говорят по-русски, поэтому можно попросить перевести. Гостей там любят – в помощи не откажут.

Как продают квартиры настоящие грузины?

Со своей недвижимостью настоящие грузины расстаются неохотно, даже если вопрос о продаже решен давно, поэтому они тщательно присматриваются к покупателю. И в зависимости от появившейся симпатии или антипатии они могут менять стоимость жилья в ту или иную сторону. Недвижимость на первичном рынке в основном продается за наличные деньги, и расчет производится в местной валюте – лари, потому что строителям нужен постоянный оборот средств внутри страны, и работать с иностранной валютой неудобно. А вот за «вторичку» продавцы очень часто просят евро или доллары.

«Первичка» или «вторичка»: что выбрать?

В первую очередь покупатели ищут недвижимость в столице Грузии – Тбилиси, а также в городах Батуми и Кутаиси. В этих городах представлен весь спектр жилья: это и квартиры в новостройках, и вторичное жильё, например, частные дома в пригородах и квартиры в исторических зданиях - в них, кстати, нельзя делать ремонт, поэтому тут следует быть начеку. Средняя стоимость одного квадратного метра жилплощади в крупных городах Грузии - от 30 до 45 тысяч рублей. Цена, как и в России, зависит от состояния объекта, его расположения, удаленности от центра города или от побережья (если город у моря), развитости инфраструктуры и благоустройства района.

Первичный рынок

«Замороженные» стройки в Грузии с каждым годом встречаются всё реже – экономика начинает набирать обороты, в страну приезжает все больше людей, которым нужно жильё, хоть постоянное, хоть временное. Но полностью этот риск не исчезает, так как некоторые нюансы грузинской экономики не позволяют считать ее полностью устойчивой, как в по-настоящему развивающихся странах. Поэтому прежде чем решиться инвестировать в строящийся дом, нужно изучить репутацию застройщика, почитать отзывы, посмотреть объекты, которые он уже сдал. Если есть хоть какие-то сомнения, лучше выбирать квартиру в доме, который уже принят в эксплуатацию, пусть и с переплатой. Хотя всегда есть шанс получить беспроцентную рассрочку от застройщика или взять ипотеку.

Неоспоримый плюс «первички» состоит в том, что в только что построенных зданиях, все, от водопровода до электрики - новое. Но качество материалов, конечно же, проверить при беглом осмотре очень сложно. Риски купить квартиру в некачественном здании есть в любой стране, но в Грузии этот риск наиболее обоснованный. Цены на первичном рынке высокие – от двух миллионов рублей за студию площадью 35 квадратных метров. Поэтому если окажется, что при строительстве использовались некачественные материалы, то при существующем грузинском законодательстве на нерадивого застройщика жаловаться будет, в принципе, бесполезно.

Вторичный рынок и исторические постройки

Почти всё жильё на вторичном рынке в Грузии находится в плачевном состоянии. Самые частые проблемы: гнилые трубы и пожароопасная проводка, нередки и дырявые крыши. В панельных домах это всё легко меняется, а вот в исторических зданиях ремонт делать почти запрещено, то есть получить разрешение на проведение любого рода ремонтных работ своими силами невозможно не только практически, но и теоретически. Можно, конечно, подать заявку на ремонт в контролирующие органы, но все это обойдется в такую огромную сумму, что повысит общую стоимость жилища весьма заметно. Кроме того, в исторических домах поголовно проблема с санузлами – в самих квартирах их нет, все они располагаются на этажах.

Если исторические постройки еще привлекают внимание правительства страны, и хотя бы изредка там все же проводится ремонт на международные средства, то на панельные многоэтажки всем наплевать. В Грузии практически не существует ЖЭКов, получающих муниципальное финансирование, а сами жильцы не в состоянии отремонтировать свои дома самостоятельно. Большинство жилых зданий как будто пережили артобстрел: в подъездах некоторых домов элементарно нет стекол, из-за протекающих крыш в домах постоянная сырость, нередки пожары из-за испорченной проводки. Денег на ремонт у властей нет, и не предвидится, несмотря на видимость реформ, которые были якобы проведены в 2000-х годах. Поэтому выбирать квартиру на «вторичке» придется долго и тщательно.

Проверка подлинности документов

Мошенничество в сфере недвижимости есть практически во всех странах, в Грузии этот риск многократен. Однако любую квартиру можно проверить, для этого применяется технология блокчейн - для получения всей необходимой информации нужно обратиться в Госреестр, кроме того ничто не мешает перепроверить все данные самостоятельно.

Оформление документов

Когда недвижимость найдена, начинается процесс оформления сделки, и он немного проще, чем в России, и сама сделка проводится быстрее. Стороны подписывают стандартный договор купли-продажи объекта недвижимости непосредственно при сотруднике регионального Дома Юстиции или Агентства гражданского реестра. Покупателю при себе нужно иметь только паспорт, а продавцу – паспорт и документы на квартиру, выданные в службе Госреестра.

Государственная пошлина за оформление документов составляет 55 лари или 1250 рублей, она платится покупателем. Все договоры составляются на грузинском языке, но иностранцы, конечно же, его не знают, поэтому им должны предоставить экземпляр договора на языке понятном: английском или родном, в данном случае – на русском. Как правило, в Грузии все договора имеют стандартные варианты на русском языке, а грузины прекрасно понимают по-русски, так что для россиян тут проблем не предвидится совершенно никаких.

Процесс оформления документов в Госреестре длится от двух до пяти дней. После того, как квартиру перепишут на нового собственника, ему придет об этом СМС-оповещение.

Необходимо добавить, что Грузия очень сильно нуждается в инвестировании в свой рынок недвижимости, чтобы развить строительную индустрию. Однако приоритеты пока еще не определены, и местные застройщики действуют на свой страх и риск, а иностранные строительные компании входят на грузинский рынок крайне неохотно. Однако очень много недвижимого имущества осталось со времен СССР, и хотя оно часто пребывает в запущенном состоянии, выбрать приемлемый вариант не так уж и сложно. Особенно много продается домов в сельской местности, и хотя часть сельскохозяйственных земель не подлежит продаже иностранцам, но очень часто власти позволяют россиянам приобретать земельные наделы. В связи с этим можно приобрести достаточно хорошее домовладение в курортной зоне или участок под застройку за относительно небольшие деньги. Этим пользуются многие иностранцы, и процент россиян среди них, между прочим, очень высок.