Вы полгода смотрите объявления на ImmoScout, считаете в уме: платить 1400 евро аренды или столько же в банк, но за своё. Потом узнаёте, что кроме цены квартиры нужно ещё десятки тысяч евро наличными, которые банк не даст, и что «ипотека на 25 лет под фиксированный процент» в Германии работает совсем не так, как вы привыкли. Короткий ответ: купить может гражданин любой страны, а вот ипотеку дадут не всем, и минимум 34 000 евро наличными на побочные расходы придётся найти самому.
Коротко
- Купить жильё может иностранец с любым гражданством, ВНЖ для покупки не нужен
- Побочные расходы 10-15% от цены банк не финансирует: платите наличными
- Grunderwerbsteuer на 2026 год: от 3,5% в Баварии до 6,5% в четырёх землях
- Ставки при фиксации на 10 лет: 3,4-3,9%, средняя около 3,8%
- Покупка окупается с 8-10 лет владения, иначе аренда честнее
Может ли иностранец купить недвижимость в Германии
Да. Ограничений по гражданству нет вообще: купить квартиру или дом в Германии может гражданин любой страны. Не нужен ни немецкий паспорт, ни ПМЖ, ни даже вид на жительство. Формально недвижимость может купить человек, который живёт в Астане или Тбилиси и приезжает в Германию раз в год.
При этом покупка недвижимости не даёт никакого права на пребывание: квартира в Мюнхене не превращается в ВНЖ и не помогает при продлении вида на жительство. Германия не входит в число стран с программами «золотых виз».
А вот где статус решает всё, так это ипотека. Банк даёт деньги на 20-30 лет и хочет понимать, что вы будете здесь и через десять лет. Поэтому:
- граждане ЕС оцениваются практически как немцы;
- с Niederlassungserlaubnis (бессрочный вид на жительство) или Daueraufenthalt-EU проблем обычно нет;
- с временным ВНЖ (Aufenthaltserlaubnis) кредит получить можно, но не в каждом банке и с более высоким первоначальным взносом;
- без ВНЖ и без дохода в Германии почти всегда придётся платить всю сумму своими деньгами.
Отдельная категория: люди с Aufenthaltsgestattung (разрешение на пребывание на время рассмотрения убежища) или Duldung (отсрочка депортации). Здесь ипотеку почти не дают: банк не знает, останетесь ли вы в стране через год.
Сколько своих денег нужно на самом деле
В Германии банк финансирует стоимость самой недвижимости, но не побочные расходы. Их вы платите живыми деньгами со счёта.
Считайте так: Eigenkapital (собственный капитал) должен покрыть все побочные расходы плюс 10-20% от цены объекта. При квартире за 300 000 евро минимум это побочные расходы плюс 10% цены: около 46 000 евро в Баварии без риелтора и около 64 000 евро в Берлине с риелтором. Комфортный уровень: 90 000-100 000 евро.
Есть банки, которые дают финансирование «под 100%» (только цена объекта) и даже «под 110%» (с побочными расходами), но ставка там выше на 0,3-0,7 процентного пункта, а требования к доходу жёстче. Для человека с временным ВНЖ такие схемы почти нереальны.
Kaufnebenkosten: главный сюрприз покупателя
Про Kaufnebenkosten (побочные расходы при покупке) в объявлениях не пишут. По сути это плата за сам факт сделки: услугу вы за эти деньги не получаете. Считайте 10-15% сверху к цене объекта, точная цифра зависит от земли и от того, есть ли риелтор.
Grunderwerbsteuer: налог на приобретение недвижимости
Grunderwerbsteuer (налог на приобретение недвижимости) платится один раз, ставку устанавливает федеральная земля. На 2026 год картина такая:
| Земля | Ставка (на 2026 год) |
|---|---|
| Бавария | 3,5% |
| Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия | 5,0% |
| Бремен, Гамбург, Саксония | 5,5% |
| Берлин, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания | 6,0% |
| Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн | 6,5% |
Разница ощутимая: та же квартира за 300 000 евро обойдётся в Баварии в 10 500 евро налога, а в Северном Рейне-Вестфалии в 19 500 евро. Земли пересматривают ставки, поэтому перед сделкой проверьте актуальную цифру для своей земли.
Счёт от Finanzamt (налоговая) приходит через несколько недель после нотариального договора, оплатить надо обычно в течение месяца. Пока налог не уплачен, вы не станете собственником: налоговая не выдаст справку Unbedenklichkeitsbescheinigung (справка об отсутствии претензий), без которой запись в поземельную книгу не сделают.
Срок оплаты налога
Счёт на Grunderwerbsteuer приходит через несколько недель после нотариального договора, оплатить надо обычно в течение месяца. Пока налог не уплачен, вы не станете собственником.
Нотариус и поземельная книга
Нотариус в Германии обязателен, без него договор купли-продажи недействителен. Тарифы нотариусов установлены законом, торговаться бессмысленно. Вместе с расходами на Grundbuch (поземельная книга) это 1,5-2% от цены. Платит, как правило, покупатель.
Maklerprovision: комиссия риелтора
Maklerprovision (комиссия риелтора) есть не всегда: если продавец продаёт сам, её нет. При покупке квартиры или дома на одну семью, когда покупатель выступает как частное лицо (Verbraucher), с 23 декабря 2020 года действует правило деления комиссии пополам, независимо от того, кто продавец. На доходные и многоквартирные дома правило не распространяется. Типичная ставка: около 3% плюс 19% НДС, то есть 3,57% с каждой стороны. В объявлении ищите слова provisionsfrei (без комиссии) или Käuferprovision (комиссия покупателя).
Пример расчёта
| Статья | Квартира 300 000 евро, Берлин, с риелтором |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer 6,0% | 18 000 евро |
| Нотариус и Grundbuch (1,8%) | 5 400 евро |
| Комиссия риелтора 3,57% | 10 710 евро |
| Итого побочных расходов | около 34 100 евро (11,4%) |
Плюс к этому: оценка объекта банком, возможный Gutachter (независимый эксперт по состоянию дома, 500-1500 евро), переезд, ремонт, кухня. Кухни в Германии часто продаются отдельно и не входят в цену.
Baufinanzierung: как работает немецкая ипотека
Baufinanzierung (финансирование недвижимости) устроена иначе, чем в постсоветских странах. Ставка фиксируется не на весь срок кредита, а на период Zinsbindung (фиксация процентной ставки), чаще всего 10 или 15 лет. Кредит при этом гасится 25-35 лет.
По окончании фиксации остаётся Restschuld (остаток долга), и его надо перефинансировать по ставкам, которые будут действовать в тот момент. Это главный риск немецкой ипотеки. Люди, бравшие кредит под 1% в 2020 году, в 2030-2031 могут столкнуться с совсем другими цифрами и более высоким платежом. Поэтому длинная фиксация на 15 или 20 лет стоит чуть дороже, но покупает вам спокойствие.
Ставки на 2026 год
По состоянию на середину 2026 года ставки при фиксации на 10 лет держатся примерно в диапазоне 3,4-3,9% годовых, средняя по рынку около 3,8%. Конкретное предложение зависит от вашего первоначального взноса, дохода и объекта. Цифры меняются каждую неделю, поэтому актуальную ставку смотрите на дату разговора с банком.
Чем ниже Beleihungsauslauf (доля кредита от стоимости объекта), тем ниже ставка: при 60% финансирования ставка обычно на 0,2-0,4 пункта ниже, чем при 90%.
Что банк смотрит
- Einkommensnachweise (подтверждение дохода): последние 3 зарплатных листа, для самозанятых декларации за 2-3 года;
- рабочий договор: бессрочный и уже вне испытательного срока даёт заметный плюс к решению банка;
- Schufa: кредитный рейтинг. Испорченная запись почти гарантированно закрывает дверь;
- статус пребывания и срок действия ВНЖ;
- выписки по счёту за несколько месяцев, поэтому немецкий счёт с прозрачной историей нужен заранее;
- происхождение первоначального взноса. Если деньги идут из России или СНГ, банк почти наверняка попросит подтвердить происхождение каждой суммы: держите наготове договор продажи, свидетельство о наследстве или договор дарения с переводом.
Ещё один параметр: Tilgung (доля погашения тела долга в год). Ниже 2% в год брать не стоит, оптимально 3%. При 1% кредит будет тянуться десятилетиями.
Господдержка
Семьям с детьми стоит посмотреть льготные программы KfW. Их две, и путать их не надо:
- KfW 300 («Wohneigentum für Familien», только новостройка с высоким энергостандартом): кредит до 170 000-270 000 евро в зависимости от числа детей и энергостандарта, максимум доступен многодетным семьям;
- KfW 308 («Jung kauft Alt», покупка существующего жилья на вторичке): до 100 000 евро при одном ребёнке, 125 000 при двух, 150 000 от трёх детей, а с 3 августа 2026 года лимиты повышаются до 140 000, 160 000 и 180 000 евро.
В обеих программах ставка ниже рыночной, но условия жёсткие: лимит налогооблагаемого дохода домохозяйства (около 90 000 евро при одном ребёнке, плюс 10 000 за каждого следующего) и требования к энергоэффективности жилья. Условия KfW меняются часто, проверяйте на сайте банка перед подачей.
Как проходит сделка
- Finanzierungszertifikat (подтверждение финансирования от банка). Получите его до просмотров: без него продавцы на хорошие объекты вас просто не рассматривают.
- Поиск и Besichtigung (просмотр). На востребованные квартиры приходят десятки людей, часто в формате группового просмотра.
- Устная договорённость о цене. В Германии она ничего не значит юридически, обе стороны могут отказаться до нотариуса.
- Нотариус готовит проект Kaufvertrag (договор купли-продажи). Если продавец это компания или застройщик, закон даёт вам минимум две недели на изучение проекта. У частного продавца жёсткого срока нет, но нотариусы обычно выдерживают те же две недели: просите проект заранее и не соглашайтесь подписывать с листа.
- Beurkundung (нотариальное удостоверение). Нотариус зачитывает договор вслух целиком и по-немецки. Если ваш немецкий не уверенный, закон требует присутствия переводчика на удостоверении (§ 16 BeurkG): без него сделку не удостоверят. Обычно это присяжный переводчик, но нотариус может привести к присяге и другого переводчика прямо перед сделкой.
- Auflassungsvormerkung (предварительная отметка о переходе права) вносится в Grundbuch, она защищает вас от повторной продажи объекта.
- Оплата после письменного разрешения нотариуса, затем уплата Grunderwerbsteuer.
- Окончательная запись в Grundbuch. С этого момента вы собственник. Весь процесс от договора до записи занимает обычно 2-4 месяца.
Сертификат заранее
Finanzierungszertifikat от банка стоит получить до просмотров, иначе продавцы хороших объектов вас не рассматривают.
Что обязательно проверить до подписи
- Grundbuchauszug (выписка из поземельной книги): кто собственник, какие обременения, права проезда, ипотеки прежнего владельца.
- Energieausweis (энергетический паспорт): продавец обязан показать его при просмотре. Класс G или H означает высокие счета за отопление и вероятную обязанность модернизации.
- Hausgeld для квартир: ежемесячный взнос на управление домом, 3-5 евро за квадратный метр. Часть его не покрывается арендаторами при сдаче.
- Instandhaltungsrücklage (резерв на ремонт дома): если он пустой, а крыше 40 лет, вас ждёт Sonderumlage (целевой сбор) на десятки тысяч евро.
- Teilungserklärung (декларация о разделении дома на доли) и Protokolle der Eigentümerversammlung (протоколы собраний собственников за 3 года). Читать скучно, но именно там видно, что дом судится с застройщиком или готовит замену лифта.
- Наличие арендатора. Купить квартиру с жильцом и выселить его быстро не получится, немецкое право на стороне арендатора.
- Страховки: банк потребует Wohngebäudeversicherung (страхование строения). Про остальное смотрите обзор нужных в Германии страховок.
Пустой резерв дома
Новички не смотрят на резерв на ремонт. Если он пустой, а крыше 40 лет, вас ждёт Sonderumlage на десятки тысяч евро.
Аренда или покупка
| Критерий | Аренда | Покупка |
|---|---|---|
| Стартовые деньги | залог до 3 холодных аренд | побочные расходы плюс 10-20% цены |
| Мобильность | высокая, срок расторжения обычно 3 месяца | низкая, продажа занимает месяцы и стоит денег |
| Ремонт крыши, отопления | проблема владельца | ваша проблема |
| Рост цен на жильё | против вас | за вас |
| Налог при перепродаже | не применимо | нет налога при владении от 10 лет либо если вы сами жили в квартире в год продажи и два года до этого |
Грубый ориентир: покупка начинает окупаться с 8-10 лет владения, потому что побочные расходы надо «отработать». Если вы не уверены, что останетесь в этом городе на такой срок, аренда честнее. Тем более что снять квартиру проще, чем кажется.
Частые вопросы
Дают ли ипотеку с временным ВНЖ?
Да, но не везде. Многие банки хотят, чтобы ВНЖ действовал минимум ещё год-два, а лучше был продлеваемым без вопросов. Первоначальный взнос при этом просят выше: 30-40%. Помогает работа по бессрочному договору и хороший доход.
Можно ли купить квартиру, живя за границей?
Юридически да, ограничений нет. Но почти наверняка без ипотеки: немецкие банки редко кредитуют людей без дохода и налогового резидентства в Германии. Плюс потребуется решать вопрос с нотариусом, обычно через доверенность с апостилем.
Что будет через 10 лет, когда закончится Zinsbindung?
Банк пришлёт предложение о продлении, вы вправе искать условия у других банков (это называется Umschuldung). Ставка будет рыночной на тот момент. Снизить риск помогают высокая ставка погашения и длинная фиксация. Есть ещё Forward-Darlehen (кредит с бронированием ставки заранее, до 5 лет вперёд) за небольшую надбавку.
Можно ли досрочно погасить кредит?
Только в рамках договора. Обычно разрешено Sondertilgung (внеплановое погашение) до 5% суммы кредита в год без штрафа. Полное досрочное погашение внутри периода фиксации карается Vorfälligkeitsentschädigung (компенсация банку). Важное исключение: через 10 лет после того, как банк полностью выдал вам кредитные деньги, вы вправе расторгнуть договор с уведомлением за 6 месяцев и без штрафа, даже если Zinsbindung ещё идёт (§ 489 BGB). Это право нельзя исключить договором.
Какие налоги платит собственник каждый год?
Grundsteuer (земельный налог). С 2025 года он считается по новым правилам, суммы у всех разъехались: у кого-то стало меньше, у кого-то в разы больше. Точную сумму по конкретному объекту спрашивайте у продавца, он получал уведомление.
Можно ли что-то вернуть через налоговую декларацию?
Если вы живёте в квартире сами, проценты по кредиту не списываются. Зато списываются расходы на ремесленников (Handwerkerleistungen) до определённого лимита. При сдаче в аренду вычитается почти всё: проценты, амортизация, Hausgeld. Детали лучше обсудить при подаче налоговой декларации.
Нужно ли переоформлять прописку после покупки?
Если вы въезжаете в купленную квартиру, да: Anmeldung по новому адресу в течение двух недель, как при любом переезде. Как собственник вы сами выступаете Wohnungsgeber и заполняете Wohnungsgeberbestätigung на себя. Выписку из Grundbuch или договор купли-продажи стоит приложить: ведомство вправе потребовать подтверждение права собственности.
Стоит ли брать независимого консультанта?
Независимый брокер по финансированию сравнивает предложения десятков банков. Отдельного счёта он вам не выставляет: комиссию платит банк, а значит она заложена в вашу ставку. Поэтому просите показать не только лучший вариант, но и список банков, которые он вообще проверял. А вот Bausachverständiger (технический эксперт по зданию) стоит денег, но 800 евро за осмотр старого дома могут спасти вас от сюрприза на 50 000.
Коротко о главном
- Купить недвижимость в Германии может иностранец с любым гражданством, ВНЖ для самой покупки не нужен. На право пребывания это никак не влияет.
- Для ипотеки статус решает: с гражданством ЕС или бессрочным ВНЖ проще всего, с временным ВНЖ реально, но нужен больший взнос.
- Побочные расходы (Kaufnebenkosten) добавляют 10-15% к цене, и банк их не финансирует. Их платите вы сами.
- Grunderwerbsteuer на 2026 год: от 3,5% в Баварии до 6,5% в четырёх землях. Нотариус и Grundbuch 1,5-2%, комиссия риелтора обычно 3,57% с покупателя.
- Ставки по Baufinanzierung в середине 2026 года держатся на уровне 3,4-3,9% при фиксации на 10 лет, средняя около 3,8%.
- Главный риск: окончание Zinsbindung. Остаток долга придётся перефинансировать по будущим ставкам. Длинная фиксация и погашение от 2-3% в год снижают риск.
- До подписи читайте Grundbuchauszug, Teilungserklärung, протоколы собраний, Energieausweis и смотрите на размер резерва на ремонт.
- Договор только у нотариуса и с переводчиком, если немецкий неуверенный. У застройщика или компании закон даёт две недели на изучение проекта.
- Покупка начинает окупаться с 8-10 лет владения. Если планы на город неясные, аренда честнее.